环球租房网以国际化的房产经营理念在世界和中国之间搭建起一个高效的房屋出租、求租等房产交易的中英文网站平台。如果您是大中华地区的房屋拥有者、房产代理或管理机构。我们将为您提供高效的中英文租房信息发布、管理平台，实现房产信息在国内外的有效推广；如果您是打算来中国各地如北京、上海等旅游、度假、学习、工作的外国人员、海外人士，我们众多的房屋出租会员所提供的大量的高品质房源包括普通住宅、高级公寓、酒店式公寓、别墅和度假屋，以及灵活的长租，短租房形式都将满足您个性化的租房住宿需求。
环球租房网还为广大的中国家庭引领了一条创新之路，以提供家庭寄宿的出租方式去实现与海外人士学习外语和交流文化的梦想。两全齐美，何乐而不为？
http://www.hihomechina.com 环球租房网--房产资讯 2010年05月10日 中国青年报
楼市新政给中国房地产市场带来的震荡不会只局限于“炒房客”。
早在今年“两佳节又重阳会”期间，全国政协委员何新就在小组会发言时说，在京沪深广等大城市不断推高房价的人并不仅有房地产商，还有银行。因为，多数炒房大户都是利用银行按揭和银行贷款作为资金杠杆，从事囤房、炒房。他说，如果房价暴涨之后暴跌，最终被套牢的会是银行。
已被投资冲动吹大的楼市泡沫与银行有暗香盈袖房贷可谓唇亡齿寒。
中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，市场不应低估了本轮楼市调控政策，“它的杀伤力比以往任何时候都强”。他认为，这次新政基本上要把中国房地产转变到国计民生的角度上，转移到民生和居住的角度上，这种本质性变化，将会让房地产投机炒作者“越套越牢”。
还有分析人士称，更重要的是，中国经济需要完成“结构转型”的历史重担，2010楼市调控应该是管理层挥起的“第一刀”。
银行是房价暴涨的背后推手
虽然近期各地并未出现房价暴跌现象，但北京、上海、深圳等大城市楼市交易量下跌趋势较为明显。业内人士称，调控新政正在使市场产生较强“观望气氛”，除了手中房产较多的个别投机者选择迅速套现外，多数有房者可能选择观望，等走势明朗之后再说。同时，购房者“看一看再说”的心态也较为浓厚。
北京通州链家地产一位分析人士称，这次新政较为犀利，主要从控制需求入手，尤其对于非本地居民的购房审核限制，这对很多跨地区“炒房者”打击力很强。
中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚一直把这一轮房地产投机之风形容为“中国式次贷危机”。去年年底他就断言，中国房地产市场会在今年一、二季度出现“显著调整”。
美国“次贷”危机爆发，主要源于银行机构把房贷资产证券化，把大量不合格房贷产品层层打包做成金融产品卖给投资者。对于还没有将资产证券化当作银行主流业务的中国楼市，其“泡沫”形成机制自然不同。
有分析人士称，美国爆发的“次贷危机”，其金融泡沫类似“晚期癌症”，银行系统把房贷资产充分证券化了，其资产毒垃圾已卖到全球资本市场，是“全身扩散”型的系统危机。相比来说，在中国房贷资产还属于银行“优良资产”，通常以居住为诉求的购房贷款者信用度是不错的。不过，房价持续上涨甚至暴涨，诱导大量的“投机性贷款”进入楼市，一旦这类房贷者把还款能力完全建立在房价上涨的预期上，这就已经同美国“次贷”的击鼓传花游戏相似了。
危险的是，中国银行系统恰恰因为缺少房贷证券化的金融工具，无法转移贷款风险，房贷金融衍生产品的“池子”本来就很小，房价暴涨后如果暴跌，其风险更会直接由放贷银行承担。
向松祚认为，中国楼市泡沫特征有几个方面：2009年以来，我国各大中城市“地王”层出不穷；几乎所有楼市开盘之日，排队选号人潮汹涌，盛况超乎想象；各地楼市销量与日俱增，连创新高；不少购房者采用贷款、典当等多种信用方式购房。
“当房贷还不上时，会出现什么样的状况呢？这种信用方式购房，与美国次贷爆发之前是多么相似。”他说。
一系列数据可能检测我国的房地产市场泡沫的严重性。比如，租售比。北京平均租售比高达1∶ 546，最高达到1∶700，上海租售比高达1∶500，深圳租售比高达1∶480。全国主要省会城市平均租售比超过1∶300。租售比是衡量楼市投资收益之指标。1∶500的租售比,意味着假若依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金（损失利息不算）；房价涨幅与人均收入涨幅之比。此比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。
更重要的是投资或投机比例。全国主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，比例达到46％。北京、上海、深圳等一线城市，投资比例远超50％。投资或投机氛围已经笼罩中国楼市。
“两佳节又重阳会”期间有关物业税争论很多，全国政协委员何新对此持反对意见。在他看来，此举只会抬升房价，而不会压抑房价。因为累积的物业税将加入转让的二手房价，成为刺激二手房价上升的因素，又会传导到一手房市的房价，促其继续上涨。对于要购买居住房的众多升斗小民，加征物业税则会直接加大其购房资金压力。
何新认为，房价暴涨的核心关节是银行。他表示，如果国家真想使房价下跌，就要管住银行资金，抑制其进入房市。其中，对炒房者利用他人身份证，填报假收入证明套取银行按揭贷款，从而借助银行资金为杠杆，大量囤房、炒房，这种行为更应严查。
他说：“这也是当前各地闲置空房甚多，然而房价升升不止的根源及秘密所在。而炒房大户的这种操作，主要是通过房产销售公司与房贷银行联手进行。只有采取措施使囤房炒房者数量减少，使来自银行的炒房资金链中断，房价才可真正下跌。”
破解楼市“股东篱把酒黄昏后市化”
在此次新政实施之后，有业内资深人士比喻，这是管理层力避把中国房地产市场“股东篱把酒黄昏后市化”的强力手段。
分析人士称，在拥有多套住房的投资者手中，房产完全丧失居住属性，只剩下投资属性。投机者所占比例过高的区域，房屋就如同一支股票，一旦投机者做庄炒作这只股票，暴涨、暴跌就只是时间和幅度问题。
随着户籍制度松动，交通条件改善，百姓购买力提高，全国的房地产市场正在逐渐一体化。只要有价格洼地，就一定有炒房团前去投机。
何新委员在其政策建议中提示必须关注两类投机资金拉高房价：一是国际资金，二是银行的大量闲置资金。
他对楼市泡沫可能拖累银行产生金融风险的担心，其实早在2008年房地产市场调整时，就引起一些地方银行的警觉。在深圳，当时出现过“断供”现象，让当地金融机构非常紧张。为了避免“中国式次贷危机”蔓延，一些房贷业务占比重较多的银行开始全面审查房贷资格。据称，当时对第二、三套房就开始实行“有条件支持”，比如提高首付比例从30％到50％不等。不过，2009年楼市复苏后，各地银行贷款审查放松，“零首付”、“一成首付”又死灰复燃。
据业内人士透露，某些中介公司给熟悉的投资客提供低首付，这样能用更少的本金购买更多的房产，从而实现“以小博大”。对此，银行贷款机构进行监管非常困难。很多时候，银行的信贷人员本身就有很大的放贷压力，而作为相对优质资产的购房贷款，本身就很有吸引力。再加上房价上涨，银行从自身利益出发，本来就有吹大楼市泡沫的冲动。
央行刚刚发布的数据显示，今年一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4％，比上年末上升10.3个百分点。除了全国数据，在上海，4月14日央行上海总部公布的数据显示，一季度上海人民币个人住房贷款增加338.1亿元，同比多增311.3亿元。分析人士称，这充分说明一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。
事实上，正是一季度较高的房贷增速引起了银行监管层的警惕。银监会主人比黄花瘦席刘明康最近强调，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，并表示各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试。
5月6日，深圳楼市新政正式面世。当地政府出台政策要求，严格执行差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。
当地房产业有关人士称，深圳二套房贷已经大幅度提高首付和利率，大量炒房客早就离场了，三套房停贷进一步关紧炒房资金的“水龙头”。
北京华业地产副总裁陈云峰认为，这次房地产政策主要是奔着打击投机型暴涨需求、支持自住型需求和控制投资型需求这三个层面来的。“有钱人在炒房，没钱的借钱也在炒房，如果这种局面持续下去，就有可能把中国经济拉向崩溃的边缘。”
易宪容则强调，对于遏制投机性需求新政已表现出很大决心，但仍需要严格的执行。这里关键是，银行要认定购房者到底是“居住性需求”还是“投资需求”。其一，要对购买第一套住房者贷款进行严格的审查，让一些信贷不合格者不要进入信贷市场，同时对购买第一套住房者严格禁止利用其投资。其二，新政应贯彻到各地，不能只局限在几个大城市，防止在一线城市投机炒作的资金流向二三线城市，重新把这些城市的房价炒高。
新政带给银行的阵痛不是坏事
严厉的楼市调控政策会否影响中国经济的增长？银河证券首席经济学家左晓蕾认为，目前中国政府对外坚持人民币汇率保持基本稳定，对内在当前通胀预期不断增大的形势下，央行绝对不会降低利率，更重要的是政府调控采取了最有效果的政策，直接严格地限制银行资金流入房地产市场。减少银行资金对投机性行为的支持，就等于投机收益的去杠杆化，对于遏制投机行为是最有效的。这些政策大大降低了银行的风险，也就降低了经济的系统风险。
另外，世界各国房地产泡东篱把酒黄昏后沫经玉枕纱厨济暴发的过程，一般都是房地产价格大幅上涨三年左右，政府政策开始调控，最后刺破泡沫引爆危机，日本、美国大都如此。而中国这次是在房地产价格非理性上涨一年以后政策开始调控。换句话说，房地产的泡沫并没有被累积到一触即溃的程度。
业内人士普遍认为，房价回落确实会给银行带来信贷质量下降的隐忧，楼市新政尤其是房贷的收紧，在短期内会给市场带来负面影响，但是中长期来看，有助于调整银行的信贷结构，提高风险管理能力。
交通银行首席经济学家连平认为，我国个人按揭贷款业务首付比例相对较高，一般在20％－30％，而且目前又将二套房首付提高至五成。所以与国际相比，从首付比例的角度来讲，银行个人按揭贷款风险不大。
目前，各大银行针对房地产贷款的压力测试工作正在展开。交通银行表示，该行有暗香盈袖房地产业贷款总体风险可控，如果房价下降30％，该行有暗香盈袖房地产开发贷款不良率将上升1个百分点，个人按揭贷款不良率将上升0．9个百分点。建行、农行的消息也称，20~30％的房价调整并不会影响其房贷整体质量。
民生行有暗香盈袖长洪琦则在最近的媒体见面会上给出了更为乐观的答案，称即使房价下降四成，仍不会影响该行资产质量。
长期看，房地产新政的“阵痛”给银行业带来的并非完全是坏事。分析人士指出，房地产新政不仅有助于挤出房地产泡沫，防范房地产贷款的未来风险，同时对于银行的信贷结构或许也是一个有益的调整。
东兴证券银行业分析师王保伦认为，严厉的房产调控新措施，对银行造成压力来自三方面：一是房屋需求减少，二季度及以后月份富裕资金投向何处，而其他行业的资金收益又低于房产贷款，对银行未来的利息收入形成新的压力；二是需求减少和资金收紧后开发商资金回笼放缓，某种程度对银行资产质量构成压力；三是新措施将使房价下跌，抵押物贬值造成银行资产质量压力。
这也许正是银行业展开信贷结构调整的机会。在长三角、珠三角等沿海地区，中小企业的资金需求量仍然巨大，给这些企业放贷一直以来就是大型商业银行的弱项，这次调整房贷反而是个机会。另外，中国制造业进行自主创新和产业升级全面再造，对那些技术密集型企业和创新型企业，银行信贷更应该大力支持，毕竟只有企业活力恢复，经济发展的动力才能真正加强。
安信证券的最新报告称，在新政影响下，未来两三年里中国房地产市场将经历温和的调整，表现为“房价的盘整或者缓慢下跌，交易量以低于历史平均水平的速度增长”。
他们不认为短期内楼市会以急跌的方式进行调整。因为尽管信贷的收缩和贸易顺差的下降已经出现，通货膨胀压力也在逐步增大，但是流动性出现迅速收紧的可能性并不是太大，购房需求也不太可能出现急剧的萎缩。另外，地产新政对经济GDP增速影响有限，大约在1~2个百分点。
左晓蕾说，新政是给正在膨胀中的泡沫减少继续吹大的能量，以制止泡沫在短期内继续大幅膨胀，降低房地产风险，引导房地产市场软着陆，恢复经济整体的平稳增长态势。http://www.hihomechina.com 环球租房网 2009年12月23日 南方日报
日前有媒体报道称相关部门已制定调控政策,其中不但明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率,而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。虽然该消息经过多方求证未获证实 ,但二套房贷收紧的预期还是对市场心理层面产生了很大的影响,不少专家和机构均建议投资者短期应维持谨慎态度。
首付提至50%未获证实
昨日,针对“二套房及多套房的商业贷款首付比例明年将提高到50%”的传闻,记者多方求证。包括四大行和交行、招行、深发展、广发在内的各大银行相关信贷部负责人均已表示没有收到这样的通知,也没有听说此消息,目前仍严格按照相关规定执行二套房贷利率。此外,央行相关负责人也向媒体表示,不是央行发布的消息,对此不予评论。上海、广东银监局也表示没有收到相关的通知。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,中央既然明确要支持改善性的购房需求,那就不会轻易收紧二套房贷的优惠。“差别化的信贷政策”应该主要针对的是多套购房者,不排除提高首付和上浮利率的可能,具体如何区分改善性需求和投资投机行为,还有待具体细则出台。
当然,虽然该消息未被证实,其实也是空穴来风。12月14日发布的“国四条”当中,就有“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”的表述。市场广泛将“差别化的信贷政策”解读为二套房贷政策即将收紧的信号。
此外,近半个月来政策调整频密,二手房营业税优惠取消,国务院常务会议高调讨论遏制部分城市房价过快上涨,开发商拿地的首付也将提高到50%以上。按照中央经济工作会议“继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控”的表述,除了已出的政策,中央手中剩下能够出台的、能对楼市调控起到关键作用的政策主要还剩下二套房贷政策和物业税。黎文江表示,物业税相当于悬在楼市头上的一把“达摩克利斯之剑”,而且物业税的出台可能会对楼市造成很大的利空,中央不会轻易祭出。因此当现有的调控政策不能起到理想的作用时,中央就很可能会动用到二套房贷政策。
楼市股东篱把酒黄昏后市均受影响
正如一位业内人士所说:“二套房贷政策应该会逐渐收紧,至于什么时候会动作,目前还不得而知 ”。这种预期也对市场心理层面产生了很大的影响。
多份报告显示,跟前段时间由于担心优惠政策取消而集中成交的情况相比,上周过半城市成交量已开始出现下跌。在中国指数研究院监测的32个城市中,楼市成交面积环比上升的城市有13个,未达总城市数量的一半。在成交面积环比下跌的19个城市中,舟山、哈尔滨环比跌幅超过30%,北京跌幅也达到 24.27%,杭州环比跌幅20.62%,上海、成都、重庆跌幅均在10%以内。中银国际报告也显示,在其监测的 13个二、三线城市中,有8个城市成交量下跌。
这种影响在股东篱把酒黄昏后市更加明显。自从12月份以来,由于调控政策的密集出台,地产板块经历了10天的大跌。数据显示,自从12月初到目前,地产板块的整体区间跌幅已经达到14.24%,远远高于同期上证指数 4.53%的下跌幅度。昨日,经过周一的小幅反弹后,受“二套房及多套房的商业贷款首付比例明年将提高到50%”的传闻影响,地产板块昨日又领跌大盘。截止收盘,地产股整体下跌4.16%,在23个子行业中跌幅仅次于有色金属和采掘业。
某券商分析人士坦言,虽然对于过高的房价上涨速度,分析师们对于政策出台早有准备,但是近期政策出台的节奏和力度还是超出了此前的预期。针对这种政策调控的不确定性,不少专家和机构均建议投资者短期应维持谨慎态度。
不过,有业内人士表示,中央经济工作会议已经明确将保持宏观政策的连续性和稳定性,并支持居民自住和改善性购房需求,因此相信近期调控仍将处于“微调”阶段。
■小调查
广州二套房贷年末更松了
昨日,记者以客户身份到广州市各银行网点进行了调查,发现目前广州各大银行对二套房贷利率都比前一段时间更为放松。
其中,建设银行一市内网点个贷部客户经理对记者表示,目前还是按原来的标准。“现在我们这里申请第二套房贷款,仍然只需首付三成,利率可以下浮30%。此外,如果客户选择利率下浮20%的话,首付可以只需两成。”记者询问享受打折优惠是否需要符合什么优质客户条件时,该客户经理表示“我们没有那么复杂的,只要审批过关,都可以享受这样的利率优惠。”该人士还透露目前房贷并不紧张,申请也较容易获批。
记者同时还向工行、中行咨询,情况基本相似,二套房贷的首付各银行都仍然最多只需要三成,只是利率的折扣有所不同,有些银行会打8折或者7.8折,但优惠仍然普遍存在。
而股份制银行方面,情况也较为松动。其中,招行的一家网点个贷部相关人士表示,购买第二套房时,只要前一套房子贷款还清了,就可以获得二套房贷7折利率的优惠,而且首付只需要两成。该人士认为,5成首付是不太可能的事情。（记者卢轶黄倩蔚）http://www.hihomechina.com 环球租房网 2009年11月13日 新快报
在未来的十几年内，房地产行业将依然维持其高回报、高利润的特点。因此，通过股东篱把酒黄昏后市再制造出几个房地产首富的可能性依然很大。 上周四，恒大地产成功在香港上市。同日发布的福布斯富豪榜中，从事汽车行业的王传福在首富的位置上还没坐热，即被恒大掌门人许家印挤下宝座。此次的福布斯富豪榜上，房地产开发商们可谓济济一堂，在内地的前400名富豪中，有154位个人或家族房地产富豪。在碧桂园杨惠妍之后，房地产行业又有一人登上首富位置。
房地产为何能频频造富？这当然与房地产行业惊人的市场容量和利润率有关，但更重要的是，房地产行业，在我国被视为支柱产业和朝阳产业。房地产富豪们不是靠创造的利润而登上富豪榜，而是投资者用股票捧出来的。
面对高房价和房地产业的暴利，社会上批评的声音越多，但这对投资者来说却让他们更加兴奋。因为高房价跟高利润给他们带来了投资机会，像打了鸡血一般的投资人永远不会在意另一群人的疾苦，他们在乎的只有一样东西：资本回报率。所以，几乎每个上市公司上市时，老板都会赌咒发誓要“ 回报”投资者。房地产行业能被投资者所青睐，还因为中国巨大的城市化浪潮所带来的商机。城市化的进程从上世纪八东篱把酒黄昏后九十年代走到现在也只不过刚起步，这也是房地产有幸成为朝阳产业的重要原因。所以，投资者投资的不仅仅是房地产行业的现在，也在投资这个行业的未来。
十年前，与现在的房地产行业一样，非常被人所看好的是网络行业，几大门户网站相继上市，造就了中国的网络神话，也造就了中国的第一批首富。尽管当时网络是当之无愧的朝阳产业，但随后网络泡沫还是无情地破灭了，张朝阳、丁磊等人也让出了财富的皇冠，转而被房地产、汽车等行业巨头们所取代。
尽管短期内房价起起落落，至少在未来的十几年内，房地产行业将依然维持其高回报、高利润的特点。因此，通过股东篱把酒黄昏后市再制造出几个房地产首富的可能性依然很大。但会不会出现一个比房地产更“ 朝阳”的行业，把房地产在资本市场上的风头抢尽呢？这样的可能性同样存在，到时投资者恐怕会用比现在买进地产股更快的速度，把资本转移到另外一个行业上去。
成也萧何，败也萧何。别看占了公司大部分股份的地产富豪们在资本市场上要风得风，要雨得雨，但撑起他们的财富帝国的，只是占了极少股份的投资者。或许，这些人才是富豪真正的制造者吧。 【作者： 陈齐】http://www.hihomechina.com 环球租房网 2009年10月16日 中国新闻网 赵建华
一项针对亚太十三个市场富裕投资者的调查显示，投资者对中国经济充满信心，并预期全球经济将于近期复苏。大多数被调查者同时对通货膨胀、房地产市场泡沫表示了担忧。
ING荷兰国际集团针对一千三百多位富裕投资者进行了一次调查访问。这些被调查者都年满三十岁，拥有十万美元或者十万美元以上的资产、投资。
其中，七成六的中国投资者担心房地产市场开始出现泡沫，八成五的中国投资者预期明年中国会上调银行信贷利率。
周四，ING集团投资管理亚太区高级投资经理梁建辉在接受电话采访时表示，随着全球消费增长、大宗商品价格开始上扬、热钱跟进，通货膨胀可能成为明年下半年的最大风险之一。
七成的中国被调查者预期信贷增长将在今年第四季度放缓。他们担心明年的货币政策可能收紧。
尽管存在上述担忧，中国投资者的乐观情绪依然占据上风。调查显示，这种乐观情绪甚至创下了自二00七 年第三季度以来的新高。在中国大陆、香港、台湾，七成五以上的投资者认为，中国是亚洲经济的主要推动力。http://www.hihomechina.com 环球租房网 2009年10月09日 上海金融报 9月28日，住房和城乡建设部副部长齐骥在"中国社会保障、住房保障情况和住房建设成就"新闻发布会上明确表态："我们不支持高房价。"这对当前相当一部分视房地产信贷为利润大头、热衷于发放房地产贷款的金融机构莫不是一个打击。因为，高房价不仅给房地产商带来高利润，也让发放了大量房地产贷款的银行大为受益。一旦房价下跌，则受损的大头却是银行。 然而，仅仅认为房价的异常波动是银行有暗香盈袖房地产信贷惟一风险或主要风险的话，那就大错特错。在法制不健全、监管不到位、问题不断、质疑颇多的房地产市场，银行的房地产信贷可能掉入房地产商这种"门"、那种"门"的陷阱之中，导致风险发生，值得各商业银行高度关注和警惕。 一是贿赂门。商业贿赂是市场经济的毒瘤，但在不健全的市场经济中，商业贿赂却大行其道、屡禁不止。这在利润肥厚的房地产行业表现尤甚，如一些房产商为了获取额外的利益，通过买通主管部门在"容积率"上大做文章，超规划多盖楼或改变建筑用途，将原本设计为公共娱乐、绿化的面积挤掉，使消费者的利益受到损害。今年5月，国家建设部、监瑞脑消金兽察部等联手重查"容积率"问题，就有一批房地产商栽倒在"贿赂门"上，而为其发放贷款的银行也就不可避免地受到牵连，加大风险。 二是税务门。本来房地产利润很高，然而一些欲壑难填的不法房产商仍不满足，在缴纳税款上玩起猫腻，或虚报成本减少利润，或隐瞒收入少缴税款，千方百计逃税漏税。一旦被查，则被严惩。如此看来，银行发放贷款时不仅要看房地产商的偿还能力和信用状况，也要看看其诚信纳税情况如何。 三是质量门。百年大计，质量为本。房子作为生活起居的主要场所，更须严把质量关。而现实中一些房地产商为了降低成本不惜偷工减料，甚至降低标准，对质量低下的商品房照卖不误，银行更缺乏对商品房质量的监督检查，为其放贷大开绿灯。当消费者发现商品房质量问题向房地产商要求退款或索赔时，银行的贷款也就打了水漂。前不久发生在上海的"倒房"事件给所有的房地产贷款银行敲响了警钟----预售款进了口袋也未必保险，"煮熟了的鸭子也会飞"。 四是资金门。房地产业是个典型的资金密集型行业，高杠杆是其一大特点，拥有充足的资金，特别是拥有充足的现金流至关重要。但遗憾的是，很多企业特别是"半途出家"的房地产企业却把希望寄托在金融机构身上。当销售不畅时，资金链就面临断裂的危机，银行前期投入的资金也就回收无望。 五是评估门。按现行规则，银行发放房屋抵押贷款需要评估所抵押的房屋价值。然而，借款人为了能顺利贷到款或多贷款，往往会在评估方面多下功夫，与评估部门串通一气，借口市场价值，人为调整评估价，高估成了潜规则。当房价下跌，抵押品的价值缩水时，对银行贷款的归还就构成威胁。 六是按揭门。按揭是银行发放房地产贷款的最广泛形式。一些房地产商为了套取银行资金，不惜指使员工及其关系人，甚至与房地产中介公司联手造假，虚构销售合同进行假按揭，而银行对之审查不力，甚至碍于人手不够懒得审核。一旦房地产商后续资金跟不上，房屋成了烂尾楼，或者房屋出现质量问题销售不出去，对银行信贷资金都会造成直接的经济损失。 七是监管门。房地产贷款原则上不能异地使用，房贷资金需封闭运作，不能用于收储土地，更不能用于注册验资。二套房的首付比例有严格的规定，二套房的认定条件也很明确，但受利益驱动在执行上往往不到位，甚至有些金融机构打起了时间差，与监管部门玩起"捉迷藏"。殊不知，这种逃避监管的做法使得投机盛行，造成房价虚高，甚至形成泡沫，一旦泡沫破了，受伤的还是发放房地产贷款的银行自身。 自从房地产实行商业化运作以来，它就成为各金融机构竞相追逐的一个行业，有的还成立了房地产信贷部门，专门从事房地产的贷款发放。这不仅因为房屋是一个特殊的商品，具有消费和投资双重属性，银行发放房地产贷款能满足住房消费者和投资者，甚至投机者等多层次客户的信贷需求，而且房地产贷款金额大、利润高，周期又不长，做的是批发生意，很受银行的欢迎。但是，银行在发放房地产贷款时不能眼睛里只有高额的利润，也要看到风险无处不在，坚持审慎的信贷原则，否则一不小心就会陷入风险的深渊。美国的"次贷"危机为我们提供了前车之鉴，而目前我国尚不规范、健康的房地产市场更要我们睁大眼睛看清风险。从有关部门的统计数字来看，也佐证了房地产业的信贷风险在加大。今年8月份，国内三分之二的城市住宅成交量下滑，总成交面积环比下跌约11.18%。进入9月份，销量也仍在继续回落。 银行有暗香盈袖房地产信贷有几重门？也许远远不止以上提到的七重门。但不论有几重门，只要银行能真正做到审慎经营，严格执行监管部门制定的房贷政策，如密切关注房地产行业走势，建立与风险承受能力和管理能力相适应的授信管理制度；严格执行个人住房贷款政策和条件，加强借款人资格管理；严格房地产企业资信审查，防范房地产企业向银行转嫁风险等，还是能避免掉进房地产商各种"风险门" ，使自己健康发展。 |
http://www.hihomechina.com 环球租房网 2009-09-30 法制日报 经适房违规乱象丛生，相关问题已经涉嫌欺诈，但目前处罚太轻，致使违规成本相对太低，对其他申请者和社会带来新的不公。专家认为，在目前国内经适房问题频发的情况下，应当重典治乱，动用司佳节又重阳法的力量，让违规者受到法律的制裁 法制网记者 邓新建 目前全国各地推行的经适房为住房困难家庭送去福音的同时也带来了许多问题，最近以来国内频频发生经适房违规放租就是其中之一，对此，经适房到底路在哪里？申购过程中个人信息等资格审查是否应该从街道回收权力？对于拿到经适房后的违规放租现象该如何处罚等一连串问题正考验政府的应对能力。 违规事件频发凸现政策漏洞 “真正困难的人得到最基本的住房，才是成功的政策。目前全国各地都发生了很多经适房违规事件，政策肯定是需要研讨的！”在广州发生一连串经适房、廉租房业主将住房出租事件后，这一话题成了社会各界热议的焦点。 许多市民认为，对于违规的家庭，不能因为有的经济困难求点情就放松。政府对他们那么照顾，却还租出去赚钱，那就是侵犯了别人的利益。 更多的市民表示，要冷静想一想为什么会出现经适房、廉租房违规出租的现象，尤其是对于那些以租养供的低收入家庭，是不是我们的制度还存在一定的缺陷，当一个家庭收入确实供不起一套经适房时，他们做出这样的行为是不是人性使然，这些都值得商榷。 记者了解到，经适房和廉租房都是保障性住房，根据目前规定，经适房的申请资格审查由居委会、街道基层单位来完成。 资格审核街道居委会难胜任 “在经适房申购资格审核中对申请者的资格审查是否该由街道、居委会来完成？”引起的质疑最大。 北大公共经济研究中心研究员，著名房地产营销专家韩世同表示，将权力下放到街道去调查申请家庭的收入及住房问题，显然是不够专业的。“街道显然没有相应的资质！”他认为，应当设立专门的非营利机构来进行，如“房委会”等，街道只应起到辅助的作用。委托第三方机构对经适房资格进行审核，这样才能提高审核的公平和公正性。 在申请人收入审查方面，有专家表示，目前国内的工资体系比较复杂，而且缺乏一套严格的审核机制，现在很多申请经适房的人随便开个证明就可以申报。 广东的许多专家认为，可以借鉴香港或新加坡对这方面的监管方式，进一步完善对个人收入的审核。 韩世同还谈到，自由职业者的收入是比较难审核的。“有些人说自己是下岗或失业，但是是否真的毫无经济来源？是否真的是靠夫妻中一方在支撑整个家庭？这都是街道办甚至是银行无法查到的！ ”对此，他表示，遇到这类人群申购经适房的问题，政府应多加审核。“目前只能等待资信体系构建好后，才能从真正意义上掌控个人的收入。” 很多专家表示，现在的住房保障制度存在着许多方面的漏洞，比如“越有资格的人越买不起经适房”、“买到了经适房却违规出租”及“虚报个人收入证明牟取经济适用房”等。他们建议，经适房制度的完善，应当加强对资格的审核及事后的监管。“房管局应当公布获得经适房家庭的入住情况，让整个制度更加透明化。应当成立一个专门的稽查部门，尤其要稽查伪造身份、收入等个人信息的行为。” 出租经适房违规成本比较低 “目前在国内，对于经适房业主的违规问题，最高的处罚就只是被收回了房子，这样的违规成本还是太低了。”韩世同说，在目前国内经适房问题频发的情况下，就应当重典治乱，动用司佳节又重阳法的力量，让违规的人受到法律的制裁，“即使因经济困难而出租也绝不能姑息”。 韩世同表示：相比违规出租的行为，以虚假个人信息申报的家庭情节更为恶劣，应当将此列为违法行为，让虚报的人受到法律制裁！ 广东民营经济发展研究会常务副会长彭澎指出，法律面前对弱者也不能心软。法规就是法规，从某种角度讲，那些在获得经适房这一半公共人比黄花瘦产品后却拿去出租牟利的，已经带有欺诈性质。 彭澎说：“你的境况不应该成为你进行‘欺诈’的借口。就我个人的观点，在法律面前，对强者不能手软，对弱者也不能心软。手软和心软都会使法规失去本应该有的严肃性。” 对于监管，广东省人民政府参事王则楚认为，完全依靠政府部门来监管是不够的。“保障性住房里面有利可图，肯定有人会去图这个利，他要去图就会想方设法不让政府知道。”王则楚说，在监管上，政府的力量是薄弱的，最行之有效的办法是要发动全社会参与监督举报。任何制度在制定之初都是不完善的，我们要善于发现问题，有漏补漏，逐步纠正，制度才能逐步完善。 经适房制度该如何进行修正 韩世同表示，目前广州的经适房都过于偏远，加上面积偏大，政府也没做太大的调整，比如将一些大面积的房分成两户等，只是将超过面积的按市场价格标准出售，这使得许多取得申购资格的人望楼兴叹，也使得一些家庭要靠出租才供得起房。 “我认为，目前的入围标准已经不符合要求了，应当对经适房和廉租房的适用标准进行修改，避免产生‘夹心阶层’，别让本来就该享受廉租房待遇的人却要被逼去买经适房，从而导致出现违规。 ”韩世同说，应当把廉租房的租价也进行修改，有一定的层级递进，不同生活条件的人享受不同租价的廉租房。 “现在政府也在考虑出台经济租赁房，租金也可以抵消购楼款，经济租赁房的推出就是为了实现这种对接，消除‘夹心阶层’，使得原本‘夹心阶层’的人也可以得到安置。”韩世同表示，政府应重推经租房，可以最大范围解决住房困难家庭。 彭澎认为，经适房天生有缺陷，要着力发展廉租房。他说，完善经适房各项制度很有必要，但要花很大的代价。广州的经适房出现违规，重要原因就是：在经适房的制度设计上存在先天性不足。政府应停止推出经适房，着力发展廉租房。这需要从以下几个方面着手：一是扩大作为公共人比黄花瘦产品的廉租房的供给，以解决低收入群体的住房问题，可以将廉租房的进入门槛降低，租价可以适度提高。二是在房地产市场价格高企时，政府推出限价房，以满足中等收入群体中那些有能力购房、但购房能力又相对不足的人。 彭澎谈到，目前，内地一些城市在搞租售并举，甚至由于对管理廉租房感到厌烦了，干脆一卖了之，这是一种对民生很不负责任的态度，是当地政府在推卸社会责任。 |
http://sh.hihomechina.com 环球租房网 2009年09月30日 东方早报
近日，《上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用操作办法（试行）》出台，凡享受本市廉租住房政策、承租经济适用住房、通过市场租赁方式依法租用住房且月房屋租赁费用超出家庭月工资收入20%的三类对象，均可以申请提取本人住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租赁费用。
毫无疑问，在我国住房制度正在经历深化变革的背景下，无论从公积金制度功能充分发挥的层面，还是从鼓励和扶持住房租赁市场发展的角度，这都是一项值得褒扬的政策。实际上，自2008年以来，北京、福建泉州、江苏泰州等地皆有类似政策出台。
对上海而言，意义似乎更为深远。自上世纪以来，在住房制度创新方面，上海一直走在全国前列，公积金、廉租房、外销房、配套房等制度皆如此。1991年，上海尝试建立住房公积金制度，为我国住房制度改革和推进住房保障体系建设作出了重要贡献。截至今年8月底，累计归集住房公积金2009.63亿元，累计向132.56万户家庭发放个人住房公积金贷款1829.81亿元。住房公积金在支持廉租房建设，危旧房改造，职工购房、还贷等方面已发挥了重大作用。
而在国家层面，直到1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，才首次提出强调“全面推行和不断完善住房公积金制度”（1999年继而出台《住房公积金管理条例》）。我国住房制度改革由福利化分房，转变为货币化分房，公积金的实质就是国家给予居民的房补。
所以公积金由交缴者所有，所有者自然具有合理的支配权。除了可以申请贷款外，《住房公积金管理条例》还明确规定：房租超出家庭工资收入的规定比例的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额——只是在长期的实践中，这一条一直未能落实。
现在依规赋权于民，完全是正当合理的。我国的公积金制度借鉴于新加坡，但实施效果却相差甚远。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度；1968年，为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付；1975 年后政府对中等收入家庭放开了限制；在公积金支持下，新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
我国公积金制度原意是住房制度改革的配套政策，它与廉租房、经济适用房一道成为住房保障体系的“三驾马车”。可后来渐渐变了味。从制度内部的公平性分析，多缴款者与少缴款者、使用贷款者与不使用贷款者，必然在享受公积金住房保障的权利上存在不均等现象。目前公积金最主要的受益者并非真正居住困难的群体，而是那些因单位效益较好和个人收入较高而缴款较多的群体，比如某些垄断行业企业把公积金作为“避税港湾”。
2006年11月份世界银行在《中国经济季报》中曾论述：只有45％的住房公积金被用来发放住房贷款，而且只有17％的缴费者获得了公积金贷款，其受益群体主要是收入较高的家庭。由此引发出中国公积金已成为“富人俱乐部”的社会争议。最需要购房的中低收入群体，由于没钱而无法享受公积金贷款购房的好处。另外，由于长时间以来，公积金只能用来偿还购房贷款本息，而不能按规定像新加坡那样付购房的首付款，所以导致我国公积金形成大量资金沉淀，反倒给不良官半夜凉初透员提供了违法挪用的机会。
对于那些租房住的中低收入群体，政策的“口子”完全可以开得更大些，让穷人最大限度地受益。《上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用操作办法（试行）》中，对于享受本市廉租住房政策、承租经济适用住房的提取标准无可非议，可对于通过市场租赁方式者，提取额度限定在房租超出家庭月工资收入20%的部分内（且在1000元内），则有待商榷。
国家的《住房公积金管理条例》并无明确规定这一比例。福建泉州的规定是，房租支出超过家庭工资收入30%。北京的最新规定尺度更大：2009年以后，市民租房提取公积金的额度限制由只可提取超出工资收入5%的部分，改为提取总额不超过实际发生房租，也即全付。 对于中低收入群体，除了廉租房这种扶持力度很大的政策外，很多发达国家还采取政府补贴居民房租的办法，比如德国居民自己支付的房租仅相当于一般房租的1/3，其余由政府补贴；美国与之类似。
在一个成熟的住房体系中，租赁市场应发挥重要作用。当前在我国住房市场尚处于初级发展阶段的情况下，租赁市场非常不发达，上海住房租赁市场的发育程度整体高于全国，但也存在着诸多问题。对于广大买不起房的城镇中低收入群体，如果暂时无法享受到廉租房和经济适用房，则让他们拿着自己公积金账户中的钱，用于付市场化的房租，实在不宜再设定20%、1000元这样的人为障碍了。
http://www.hihomechina.com 环球租房网 2009年06月25日 58.com
五、六月是传统的结婚旺季，但今年的婚房不再热卖。金融危机使很多人的收入减少，生活压力增大，面对节节攀升的房价，不少人选择了租房结婚。
“我决定租房结婚！”面对渐行渐高的房价，张翼（化名）终于做出了决定。张翼告诉记者，三年前他与女友一起走出大学，参加工作后，一直收入不高，结婚的事情已经商量很久，但是一直因为无房而被搁置，今年他们决定租房结婚。面对疑惑的父母，他们说出了原因：首先，现在房价太高，全部的积蓄只够首付，以后每月都得拿出一半的工资来付房贷，天天节衣缩食、不敢娱乐、不敢辞职。其次，现在经济形势不好，失业、收入下降的风险都很高，房贷的压力进一步增大。在说服父母后，张翼开始在网上寻找合适的房源。他发现58同城网有一个小区频道，可以把一个小区中的房源集中到一起。这样，不仅可以查看房源信息，也可以查看房源所在小区的环境，交通地图，周边设施等资料，而且同一个小区可以找到多个房源进行对比。经过了一番比较，在找到合适的房源后，他已经开始安排自己的婚房。
58同城网市场部负责人表示，随着结婚旺季的到来，网站中以婚房为亮点的房源信息已经越来越多。针对结婚对生活品质要求较高的特点，这部分房源呈现出交通方便、精装修，家具电器齐全等特点，因此价位也相对较高。